Andar de bicicleta tranquilamente pelas ruas até depois de o sol se pôr e deixar crianças brincando o dia inteiro na rua são luxos que praticamente ficaram no passado para quem vive em centros urbanos. Mas a holding CRH, controladora da Tigre — aquela, dos tubos e conexões —, quer mudar essa realidade em Joinville (SC). E, de quebra, gerar R$ 7,2 bilhões em vendas.
Com um projeto de 250 mil metros quadrados na área central do município, a empresa está construindo um bairro-cidade, conceito que integra moradia, comércio, trabalho e lazer em um mesmo ecossistema.
O empreendimento é inspirado na Cidade Criativa Pedra Branca, em Palhoça (SC), construído pela Hurbana, empresa de desenvolvimento urbano e imobiliário.
O projeto foi pioneiro no conceito “cidade de 15 minutos” — ou seja, que pode ser totalmente atravessada nesse intervalo de tempo — no Brasil e na América Latina.
Porém, até então, esses projetos eram construídos em regiões mais afastadas das cidades em que foram concebidos, uma vez que são iniciativas de larga escala. Agora, com uma parceria da CRH e a Hurbana, o empreendimento de Santa Catarina estará localizado no coração de Joinville.
A ideia do empreendimento segue os princípios do Novo Urbanismo, que promove a construção de espaços sustentáveis e centrados nas pessoas. Por isso, 50 mil metros quadrados da construção serão ocupados por parques e praças, enquanto as calçadas terão 11 metros de largura.
Além disso, o projeto contará com três edifícios residenciais, um prédio corporativo, um centro médico, um anfiteatro, uma unidade do Colégio Bonja e 45 mil metros quadrados de shopping a céu aberto.
Em entrevista ao Seu Dinheiro, Felipe Hansen, CEO do Grupo CRH, afirmou que o empreendimento representa a vontade de deixar um legado urbanístico para Joinville, transformando um ativo industrial em um ambiente de convivência familiar e cultural.
Projeto Cidade das Águas, bairro-cidade em construção em Joinville (SC).
A origem do projeto Cidade das Águas
A construção de um bairro-cidade na região central de Joinville só foi possível porque boa parte da área já era detida pelo Grupo Tigre.
Até então, a empresa utilizava o espaço para a operação da antiga fábrica e para a sede da Sociedade Esportiva Recreativa Tigre (SER Tigre), fundada em 1965.
Com o tempo, a companhia parou de utilizar o terreno por conta de uma reorganização logística, que transferiu a operação para um condomínio industrial localizado ao norte da cidade.
Por outro lado, com o crescimento de Joinville, a área ocupada pelo Grupo Tigre, — que antes era vista como um local mais afastado — se tornou uma região central e valorizada, passando a ser utilizada também pelo público geral e não mais só pelos funcionários da empresa.
Em meio a processos de governança, os ativos não operacionais da Tigre migraram para o Family Office CRH, da família Hansen, fundadora do grupo.
Segundo Danilo Conti, diretor da CRH, essa mudança abriu uma oportunidade para rentabilizar o patrimônio da empresa com o desenvolvimento do bairro planejado.
O projeto da dona da Tigre na ponta do lápis
O potencial de retorno chama atenção. A previsão é que o projeto gere um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 7,2 bilhões ao longo do desenvolvimento do bairro.
Além disso, só na primeira fase, o empreendimento registrou R$ 315 milhões em vendas em apenas três semanas, enquanto a segunda fase conta com R$ 100 milhões comercializados. Já os lançamentos valorizaram até 70% a mais do que a média do mercado local.
Por outro lado, o investimento também é pesado. Segundo a CRH, a previsão é de um aporte total de R$ 2,5 bilhões. Até o momento, o projeto já soma mais de R$ 760 milhões em investimentos em infraestrutura, cultura e lazer.
O montante para a construção da Cidade das Águas vem principalmente do capital privado da CRH e da Hurbana. Porém, o investimento também é sustentado pela venda das unidades residenciais, segundo Conti.
Além disso, a estratégia central para as empresas é manter a propriedade dos espaços comerciais, que serão construídos no térreo dos edifícios e terão área total de 45 mil metros quadrados.
Ou seja, em vez de vender esses ativos, as companhias alugam os espaços, gerando uma renda recorrente, semelhante ao que ocorre com um shopping center.
Canteiro de obras da Cidade das Águas, em Joinville (SC).
Já os custos com infraestrutura, zeladoria, limpeza das áreas públicas e segurança serão financiados pelos próprios moradores através da taxa de condomínio, o que retira o ônus da manutenção dos cofres municipais.
Embora seja um “condomínio aberto”, o bairro não será fechado, permitindo que qualquer cidadão usufrua dos espaços.
Por outro lado, questões sobre serviços públicos, como a entrega de correios e a coleta de lixo em grande escala, ainda estão em discussão com a prefeitura e concessionárias.
O projeto promove ainda uma alta densidade populacional, o que, na visão de Conti, otimiza a infraestrutura pública e reduz custos para o município. A CRH estima que o espaço abrigue 15 mil moradores.
Atualmente, o projeto conta com 84 mil metros quadrados de obras em execução, que representam um pipeline de aproximadamente R$ 750 milhões. Já o empreendimento completo prevê uma área total construída de 840 mil metros quadrados.
Além disso, o Edifício Geneve, um prédio corporativo que abriga galeria de vendas e operações gastronômicas, e a primeira praça do bairro já foram entregues.
O imóvel de escritórios se encontra totalmente ocupado por empresas de setores variados, como o Porto Itapoá, multinacionais de seguros e escritórios de advocacia.
Cidade das Águas como legado da controladora da Tigre
O sonho de um bairro tranquilo, que permita andar de bicicleta, passear na praça e deixar as crianças brincarem na rua, é um projeto de longo prazo.
Os planos para a construção da Cidade das Águas começaram em março de 2020. Já a previsão para a entrega de todo o espaço construído é para só daqui a vinte anos, em 2046.
Isso porque, além de ser um megaprojeto, ainda conta com especificidades que tornam o espaço sustentável e mais amigável para o uso de pedestres. Segundo o plano apresentado ao Seu Dinheiro, as ruas serão mais estreitas para incentivar os automóveis a reduzirem a velocidade.
Já as fachadas dos prédios contarão com marquises, oferecendo conforto térmico e proteção contra a chuva.
Porém, o verdadeiro protagonista é a sustentabilidade, acredita o grupo. O projeto contará com um parque de 15 mil metros quadrados que preservará a vegetação nativa.
O empreendimento também será integrado a uma infraestrutura sustentável, que utiliza usina fotovoltaica para compensação de energia, além de contar com fiação 100% subterrânea e sistemas de reúso de água da chuva.
Já a segurança será realizada com uso de alta tecnologia, incluindo câmeras de inteligência artificial com reconhecimento facial e monitoramento de placas, assim como sensores térmicos israelenses capazes de identificar calor humano em áreas de vegetação.
A região terá também tótens de comunicação direta com a central de monitoramento e vigilantes que acompanharão o trajeto das crianças na saída da escola.
Com a segurança reforçada, a CRH promoverá o uso do espaço pelo público geral por meio da construção de moradias de curta temporada e um hotel voltado para negócios.
Ainda dentro do bairro, será construído o centro médico Atria, focado em longevidade e desenvolvido com consultoria do Hospital Albert Einstein.
Além disso, a empresa doou um terreno de 4.870 metros quadrados para a construção da sede do Musicarium Academia Filarmônica Brasileira. O anfiteatro terá capacidade para uma plateia de 800 pessoas, sendo um dos maiores da América Latina.
Os espetáculos realizados no espaço poderão ser projetados para o público externo em uma arquibancada na praça central.
O hoje e o amanhã: os empreendimentos prontos e as obras em andamento
No estágio atual, o canteiro de obras está focado na construção dos três pilares residenciais.
O primeiro é o Arbo, edifício voltado ao altíssimo luxo, com apartamentos de até 500 metros quadrados, elevadores privativos e automação completa.
Já o segundo é o edifício Arium, que atende a faixa intermediária, com unidades de 119 a 168 metros quadrados.
O empreendimento também contará com townhouses, que são residências individuais no térreo, com entrada direta pela calçada e com quintal ao fundo, simulando uma casa, mas ainda sob a estrutura do prédio.
O terceiro empreendimento é o Nola, focado em unidades compactas a partir de 34 metros quadrados, com conceito de short stay (de curta temporada) e acessos independentes.
Os valores das unidades refletem a segmentação do projeto. Assim, os imóveis do Nola custam aproximadamente R$ 670 mil, enquanto a faixa de preço do Arium chega em cerca de R$ 3 milhões. Já no Arbo, os preços dos imóveis alcançam patamares próximos a R$ 10 milhões.
Projeção da fachada do edifício Arbo, na Cidade das Águas (SC).
*À convite da CRH, a repórter viajou para Joinville para visitar o empreendimento. The post Controladora da Tigre — empresa de tubos e conexões — quer construir um bairro enorme no coração de Joinville e prevê R$ 7,2 bilhões em vendas appeared first on Seu Dinheiro.