Ter quase R$ 4 bilhões em patrimônio não tem sido suficiente para convencer o mercado a pagar o preço justo pelas cotas do Zagros Renda, o GGRC11. O fundo imobiliário, focado em galpões logísticos e imóveis corporativos, negocia na B3 com desconto em relação ao seu valor patrimonial — situação que incomoda cotistas e que a gestora Zagros Capital está determinada a reverter.
Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros Capital, reconhece que o descompasso entre o valor dos ativos e o preço de mercado das cotas é uma das principais preocupações da gestão neste momento. Para ele, a estratégia passa por dois eixos principais: elevar a qualidade e a previsibilidade da receita gerada pelos imóveis do portfólio e, ao mesmo tempo, comunicar de forma mais clara ao mercado o potencial de valorização embutido na carteira. A percepção dos investidores, segundo o executivo, ainda não reflete o trabalho já realizado internamente.
No mercado de fundos imobiliários, o desconto sobre o valor patrimonial — conhecido como P/VP abaixo de 1 — costuma sinalizar desconfiança do mercado quanto à qualidade dos ativos ou à gestão, ou simplesmente refletir um ambiente macroeconômico desfavorável, com juros elevados tornando a renda fixa mais competitiva. No caso do GGRC11, a combinação dos dois fatores parece estar em jogo. Com a Selic ainda em patamar elevado, os investidores exigem retornos mais altos dos FIIs, o que pressiona as cotas para baixo.
A aposta da Zagros para superar esse cenário envolve a expansão do portfólio com ativos de maior qualidade e contratos mais longos, além de melhorias operacionais que devem se traduzir em dividendos mais robustos nos próximos trimestres. A gestora também não descarta movimentos de reciclagem de carteira — ou seja, venda de imóveis com menor potencial de valorização para reinvestir em propriedades com melhor perspectiva de retorno.
Para o cotista do GGRC11, o momento exige paciência e atenção. Um fundo com patrimônio próximo a R$ 4 bilhões negociando em desconto pode representar uma oportunidade de entrada para quem acredita na tese e no plano apresentado pela gestão — mas a realização desse valor depende diretamente da execução da estratégia e de um ambiente de juros mais favorável. Acompanhar de perto os relatórios gerenciais e os resultados trimestrais será fundamental para avaliar se a promessa está se convertendo em realidade.